החלטה בתיק פר"ק 35828-12-10

הבקשה שבפני הינה מחלוקת אשר התעוררה בין המנהל המיוחד של חברת מגדלי הזוהר לבין המציע שזכה בהתמחרות והתחייב לשלם תמורה בגין רכש נכסי החברה. הצדדים אינם חלוקים אודות העובדה, כי הסכם הרכש הותנה במפורש במספר תנאים מתלים, כאשר הרלוונטי לענייננו הינו תנאי מתלה אשר עניינו גיבוש הסכם בין החברה (או הרוכש, בנעלי החברה) לבין מנהל מקרקעי ישראל.

אלא שבדיעבד, הוברר כי נפלו מחלוקות מהותיות בין הרוכש לבין המנהל, הנובעות מדרישה של המנהל לתוספת תשלום בסך של 91% על חלק מיחידות הבניה. לשיטת הרוכש, הוא מעוניין לקיים את ההסכם, אולם דרישה זו של המנהל מנוגדת לדין, לא בא זכרה במסמכים ובהבנות עם המנהל עליהן הסתמך, והיא במידה רבה משנה לחלוטין, ולרעה, את מצב הדברים שהסתמך עליו.

עיינתי בעמדות הצדדים, וספק גדול בעיני אם ניתן להפוך בקשה למתן הוראות שעניינה פרשנות החוזה בין המנהל המיוחד לרוכש, לבקשה המיועדת לבחון את חוקיות דרישות המנהל לתוספת תשלום.

אכן, על-פניו ובלא לקבוע מאומה בדבר, נראית דרישתו החדשה של המנהל מפתיעה, ולא בהכרח צפויה נוכח התכתובות הקודמות בין הצדדים. אולם ספק גדול אם ניתן להכריע בשאלה של חוקיות דרישות המנהל בחוזה פיתוח במסגרת לא רק של בקשה למתן הוראות, אלא גם מקום בו הדבר הועלה אגב אורחא במסגרת תגובת הרוכש לבקשת המנהל המיוחד.
יוצא, כי בשלב זה, המצוי בפנינו הוא התערבות של צד ג', אשר בטענות הרוכש יכול ויוגדר כצד ג' הפועל שלא כדין ובאורח בהפרת דין ובחוסר תום-לב (עניין שככל הנראה יהיה צורך בהליך נפרד, כולל שמיעת ראיות, בכדי לבררו). אלא, שאפשרות כזו היא-היא שעומדת בליבו של התנאי המתלה בחוזה והגדרתו ככזה, על כל המשמעות מרחיקת הלכת שנודעת לו.

לשון אחר; כל מהותו של תנאי מתלה, מסוג העוסק בהתנהלות או חתימת הסכם מול צד ג', הינה התייחסות לסיכון כי אותו צד ג' יפעל באורח בעייתי. זאת, כאשר הצדדים מגדירים אפשרות כזו של אי-קיום הציפיות מצד אותו צד ג' כהרסנית לחוזה במידה כזו, שדי בהתגשמותה (קרי, אי-התגשמות התנאי המתלה), בכדי להביא לכך כי החוזה לא יכנס לתוקף כלל ועיקר.
יוצא, כי אין ולא יכול להיות ספק כי לרוכש עומדת ברירה, להחליט כי דרישות המנהל הופכות את הרכש לבלתי כדאי עבורו, וכן אין הוא מעוניין באפשרות הבעייתית של עמידה ברכש ומילוי תנאי המנהל אגב שמירת הזכות לניהול הליך מאוחר יותר (זכות שאף היא עומדת לו, אם ירצה לפעול כך). במצב דברים זה, רשאי הרוכש לסגת מן החוזה ולהביא לכך כי הלה לא יכנס כלל ועיקר לתוקפו.

אלא מאי? עמידה של הרוכש על עניין התנאי המתלה לחוד, והחלטה שלא להחליט לחוד. מקום בו לא מתקיים תנאי מתלה, אכן מקנה לרוכש אפשרות לסגת מן ההצעה בלא שיסתכן בתביעה וצעדי נגד אחרים מצד המנהל המיוחד. אלא, שבאורח דומה להפעלת זכויות ביטול, הרי שאף מקום בו זכות כזו קיימת באורח מובהק, יש לנצלה תוך זמן סביר ; ובשום פנים ואופן לא ניתן לקבל מצב בו הרוכש, אף אם לא הוא האשם במצב הביש שנוצר, "אוחז את המקל בשתי קצותיו": בידו האחת הוא טוען, וכנראה בצדק, כי התנאי המתלה לא התקיים, ולכן אין הוא משלם את התמורה למנהל המיוחד; ובידו האחרת הוא נמנע מנסיגה מההסכם, ובכך הוא מותיר את המנהל המיוחד בלא תמורה מחד גיסא, ובלא יכולת למזער נזקיו על-ידי התקשרות עם מציע אחר מאידך גיסא.

התוצאה היא, כי על הרוכש להודיע למנהל המיוחד באורח סופי, ולא יאוחר מ-30 יום מהיום, להיכן מועדות פניו. האם לקיום ההסכם חרף הבעיה מול המנהל (בין אם בכוונה לנהל עימות מול המנהל בשאלת תוספת התשלום מאוחר יותר, ובין אם לאו), או שמא לנסיגה ממנו עקב אחי התקיימות התנאי המתלה. במקרה אחרון זה, יהיה המנהל המיוחד זכאי להתקשר עם מציע אחר, או לנקוט בכל צעד אחר למכר מחודש של נכסי החברה.
בשולי הדברים אעיר, כי לא מצאתי טעם רב בניסיונה של חברת נמי, השייכת לבעלי השליטה לשעבר, להתערב בדיון, וזאת באורח אשר נראה כניסיון לפתוח מחדש שאלות בעניין עצם המכר של נכסי החברה, אשר נדונו והוכרעו זה לא מכבר; והוא נדחה בזאת.

סוף דבר; דין הבקשה להתקבל, בהתאם ולפי האמור בהחלטתי זו.

בנסיבות המקרה, לא מצאתי מקום ליתן צו להוצאות.

ניתנה היום,  י"ג חשון תשע"ג, 29 אוקטובר 2012, בהעדר הצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: